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重庆攻坚商业地产去库存或为大连提供新思路

2017-05-04 05:20 大连日报

     近年来,随着楼市调控政策的常态化、房地产作为投资用途的淡化,以商务公寓等为代表的商业地产消化也正面临前所未有的去化困境。商住公寓的首付50%门槛和10年的贷款年限,相对于住宅消费首次购买至多可达30年,首付仅需两成的金融优惠门槛,尤其是伴随自去年初国家针对首套房和二套房改善消费所推出的鼓励倾斜政策,商住公寓的销售更是雪上加霜。不过,尽管如此,占据中心便利繁华地段、得商住娱乐购物等便利配套的商务公寓作为短期居住或办公,所带给人们显而易见的优势又是毋庸置疑的。

    借势辽宁自贸试验区(大连片区)挂牌东风,如何针对地方市场实际,创新政策、响应中央楼市去库存的号召加大去库存力度,带动商业地产的繁荣、搞活一方经济?重庆市政府出台的《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)或可为我市销售乏力的商住公寓市场提供难得的借鉴。本期我们就摘登重庆攻坚商业去库存的办法或经验,希望能引发我市相关职能部门的积极思考——

    严控规模推进转型去化

    《意见》要求控制商业商务房地产建设用地新增供应规模。各区县人民政府要优化调减商业商务集中区域的规划建设总规模,适时放缓或暂停规划实施;严格控制商业商务房地产建设项目用地供应,对库存量较大的区域实施限制供地或放缓供地,避免在同一片区集中供地和开工建设;在开发强度较大的商业商务房地产建设综合用地出让前,应研究确定合理的容积率等规划指标,提升开发项目品质;主城区实施较大体量纯商业商务或商业综合体供地的,应在土地招拍挂出让公告条件中明确开发企业在项目建成后自持建筑面积60%以上房屋至少5年,期间自持房屋不得对外销售;未经批准,严禁利用工业用地从事或变相从事商业商务用房开发或改造建设。

    支持商业商务用房转型利用

    对依法取得土地使用权的商业商务项目,目前未开工建设或在建未出售且根据有关规定或土地出让合同约定可以不收回土地使用权的,经开发企业申请并依法获得批准后,可按批准要求调整项目用地用途和规划条件;属商住混合类开发项目的,可适当减少商业商务用房开发规模,商住比可控制在2∶8以内,但不得调增地下商业建筑规模;经批准调整商住比例或调整土地用途、规划用地性质的,应按有关规定补缴土地价款。项目调整转型后,按批准规划用途对应的房屋质量安全和消防技术标准,申请相关的审查、验收或备案,其水电气价格按批准规划用途的相应标准执行;对商住比例作为控制性详细规划中强制性内容要求的用地,按本意见要求调减商业商务建筑规模的,在不涉及主导用地性质和重大利害关系调整的情况下,还可按控规一般技术性内容修改程序办理。

    企业消化与扩大消费两手抓 鼓励企业自持经营商业商务用房

    支持开发企业在产权不变的前提下,采取多种经营方式,自持经营商业商务用房,自持期间未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的,不征收房产税;已出租的投资性房地产,开发企业可选择按原值或按租金计缴房产税;有特殊困难不能按期缴纳税款的开发企业,依照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定报经批准后可延期缴纳税款,但最长不得超过3个月;对开发企业按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

    开发企业经申请并依法获得批准后将自持的商业商务用房改建成住房或居住公寓的,经水电气主管部门批准后,其水电气价格按房屋所在地城镇居民生活用水、用电、用气价格标准执行。

    另外《意见》还鼓励采取购买或租赁商业商务用房的方式,解决配建展览馆、图书馆、学校、养老院等公共服务设施,或用于众创空间、技术研发、咨询服务等非生产类用房及机关、事业单位需要的工作用房。引导金融机构在符合国家政策和风险可控的前提下,进一步加大对商业商务用房购置的金融信贷支持,鼓励执行国家有关购置首付款比例下限规定。

易水

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